文：陈淑文 朱耘
ID：BMR2004
万科深圳网红盘再起波澜。
2020年12月8日，深受全城关注的万科瑧山海，在撑过代持炒房与资金审查后，终于公开摇号了。
不过，网传有20多名购房者成功提交资料但是被遗漏未摇号，有购房者认为没有得到公平对待，要求重新摇号。
对此，《商学院》记者联系开发商万科相关负责人，对方表示以万科瑧山海家园公众号公告为准。
就20多名入围购房者未参与瑧山海公证摇号一事，万科瑧山海家园公众号作出侧面回复，个别客户未能在指定的认筹时间内提供全套合格的资料，未能进入公示名单，因而无法后补参与摇号。
令人感到意外的是，与周边二手房每平方米价格倒挂4万元左右的瑧山海，最终有309人选择了弃选，选房现场叫号至569号，260套房源才全部售罄。
从项目获批预售，其随后发布的销售方案里，遭到不少购房者的质疑；随后修改调整销售方案，万科瑧山海项目备受瞩目。入围规则量身定做，反复改变，入围信息不透明？未开盘就内定选房？万科深圳新盘热议的背后是销售火爆还是噱头营销？
780人选260套房，根据万科公示，本次参与瑧山海选房人数为可售房源3倍，即780人。
那么780人是如何突破重重难关才被筛选出来，获得选房资格呢？
时间回到11月26日，位于南山区前海路与荔海二道交汇处的万科瑧山海项目获批预售，备案仅有260套住宅。
随后，万科深圳项目方于当日发布销售公告，留给购房者进行诚意登记的时间，算满不到24小时。
除了提交和修改时间都有限制，让许多购房者觉着猝不及防；更令购房者不解的是，销售方案里居然有“吞定金”的霸王条款。
购房者质疑，提交审核材料中诚意金200万元的缴纳去向，并非正常的银行冻结资金，而是将200万元缴纳至万科。另外，在销售方案的线下签约条款里，要求购房者“当天内付清相应款项”，选择银行按揭方式的购房者需要当场办理银行按揭手续并取得贷款承诺函，未能完成上述规定的，万科将有权没收定金及房源并重新对外销售，“并不予另行通知”。
对此《商学院》致电万科深圳分公司，对方表示，这个情况的发酵，是因为这个项目太火了，造成很多人挤破头去“打新”所以造成了一些误解。
而选房当天必须拿到银行贷款承诺函，否则没收定金。因此，深圳万科被指逼购房者“全款买房” ，另设条款可没收“定金”。
对上述的销售方案，中国企业资本联盟副理事长、IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，一方面土地资源的稀缺,已成为深圳楼市的常态。目前市场新盘推盘量少，尤其是品牌开发商推出的新盘更少；另一方面，新盘项目大多通过“验资”的方式来筛选客户，将很多资金实力不足的客户挡在门外，部分项目甚至只接受全款支付的客户，这样能快速筛选真正有实力和诚意的买家。
楼市限价大环境下，万科前海新盘项目住宅主推户型建筑面积约127㎡~190.7㎡，均价约10.6万元/㎡，单价区间在9.2元~13.4万元/㎡，总价区间在1174万元~2556万元/套。
记者在中介平台上查询，周边诺德假日花园目前二手房挂盘均价已经高达约14.5万元/平，价格区间在13.4万元~16万元之间，个别85平方米3房户型挂牌价达18.1万元/平。
这与周边二手房价格形成了明显的“倒挂”，也因此，万科前海新盘在不少购房者眼中成为香饽饽。
11月27日，该项目被投诉后重新递交整改方案。
具体而言，时间延长，线上资料提交延迟到11月29日（周日）中午12点，取消资产证明的提交，不筛选是否一次性付款客户，200万元认筹金改为350万元银行冻结，辟谣没收资金，当天未能取得贷款承诺函和没收定金无关。
12月5日在“万科瑧山海家园”微信公众号公示的入围购房者名单。入围购房者总数按总房源数1:3入围比例计算，该公示名单上共有780名入围购房者。
在公示期间，有7名客户确认放弃或经核实不符合本次购房要求，经相关部门审核，最终参与公证摇号的入围购房者共 773 人。
万科表示通过资料审核且在规定时间内足额冻资成功的客户数据，并结合政府相关部门提供的社保（或个人所得税）数据对客户进行排序。
按照深圳市政府关于严格落实7.15新政的要求，重新调整第一类（无房）诚意登记客户入围比例，以可售房源数为基数，按1:3的比例选取排序中社保（或个人所得税）年限靠前的客户入围，确定入围客户数量780人。
不过在12月1日瑧山海家园销售方案补充公告（二）中，是以本次可售房源数为基数按1:5的比例选取，对于选取基数的改变，记者向万科相关负责人问询，对方表示以最新的公告为准。
11月28日，《商学院》记者实地探过万科瑧山海，看到该项目目前地基已打好，建筑物刚出地面。但是记者在现场没有发现营销中心的指示，从现场保安处获悉营销中心是在异地。
随后记者来到位于深圳湾超级总部基地城市展厅的瑧山海营销中心，现场保安告诉记者该中心目前暂时关闭，具体原因不清楚。
值得注意的是，根据万科2020年半年报显示，截至6月30日，万科瑧山海项目进展仍处于前期阶段。此次突然推盘，在外界看来是有意加快项目入市。
为了缓解企业资金压力、加快商品房供应等原因，4月16日，深圳住建局发布《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》，对商品房预售条件放宽，高层建筑主体施工形象进度达到总层数的二分之一、装配式建筑完成基础工程并达到标高±0.00标准（即基础施工完成，施工到地面）的商品房项目，可以申请预售。
在接受《商学院》记者采访时，易居克而瑞城市发展部副总经理缪萌表示不光在深圳，现在全国各地很多项目都面临着一种骑虎难下局面，比如前几年高价拿地，然而这两年楼市调控升级，房价上升空间有限，出现“面粉贵过面包”的楼市现象。
现在入市的时间点可能不一定是最好的，但是，在限于融资成本和年终内部考核的迫不得已，只能硬着头皮也要入市。
在这种情况下，企业往往会做出一些博人眼球的营销手段或者品牌推广等来提高自身产品的知名度，增添议价的空间。
缪萌认为企业想在房价调控的背景下缓一缓，可能会产生两个问题，就是限价什么时候会放松或取消，放松的限度是多少都是未知数。
但是企业在拿地后的固定成本仍然存在，而且生产要素成本在往上升，人工成本都在往上走。
在全国严格限价下，万科似乎在寻找更有实力的购房者，尽快回笼资金。
缪萌认为，万科把200万元认筹金升到350万元，留下有资金实力的客户，为了加快速度回笼资金，也就是要求正在建、在售中的楼盘项目都加快建设速度和销售速度，从而确保房产资金可以尽快回笼，便于为明年或后期的融资创造有利因素。
另一方面，在房地产“三条红线”的影响力下，根据2020年上半年财报，万科在剔除预收款后的资产负债率略高于70%，踩到一条红线，位于归为黄色档,有息债务规模年增速将扩宽至10%。
若三条红线均未踩中，则被归为绿色档，有息债务规模年增速可放宽至15%。
万科董事会主席郁亮10月24日在深圳出席媒体交流会时表示，万科争取2021年回到“绿线”。
在“三条红线”的背景下,“借新还旧”难以持续,“降负债”和“保现金”成房企行业的难题。
知名房地产分析师严跃进认为，“三条红线”融资新规下，企业降负债和加快去化资金回笼成为工作中的重中之重。
而且在“三条红线”新规下，房企“预收账款”重要性凸显 ，我国商品房普遍采取预售制度，“预收账款”是房企通过预售实际取得的房款，可以为房企带来实质性的资金流入。
柏文喜认为，房地产行业是个强周期、重资产和易于运用高杠杆来推动企业规模成长的行业，所以“顺周期出货，逆周期拿地”才能赚到产品溢价之外的行业周期带来的资产差价，也就成了行业共识和快速发展的信条。
在房地产市场政策边际倾向由全面管控到因城施策之际，全面调控下房地产行业进入下行期，万科悄悄成为了2019年度拿地金额最高的房地产商。
根据中指数据最新发布，2019年1-12月全国房地产企业拿地金额TOP100名单中，万科以1610亿元位居榜单榜首。
2019年万科获取新项目 147个，总规划建筑面积 3716.5万平方米，权益规划建筑面积 2478.4 万平方米。截止2019年12月31日，万科在建项目总建筑面积约10256.1万平方米。
不过在受到2020年疫情的影响，万科在开工、竣工节奏有所放缓。上半年万科实现新开工面积1835.6万平方米，同比下降6.0%。
一般而言，企业在沉淀了大量的物业资源同时带来大量的资金沉淀，因为这种方式本身会占用公司大部分的资产,使得对企业财务稳定性造成了一定影响,也会限制了企业长足发展。
2019年报告期末,万科为项目存货跌价准备为 29.9 亿元,公司基于审慎的市场策略,对仍存在风险的项目计提存货跌价准备。而计提的存货减值准备，影响其2019年净利润11.4亿元。
分析中国房地产行业发展轨迹，有业内人士将其划分为三个阶段。2002年之前，被称为“土地红利阶段”，拿到地就能挣钱。2002年土地招拍挂制度出台后，房企通过资本市场和金融支持购买大量土地，被称为“金融红利阶段”。但随着房企融资“三条红线”的出台，土地红利和金融红利远去，未来必须把握管理红利才能稳健发展。
柏文喜指出万科从2020年开始就加强了现金储备，一是加快去化，回笼资金，而是减缓了拿地的速度，降低了资本性开支，强化现金流。
面对房地产行业的“寒冬”，企业的市场反应越快，抗寒能力越强。而且在“寒冬”期间，部分房企现金流暂时性的问题出现，有可能倒逼其需要主动转让项目，此时有良好的现金流房企就有接盘抄底的机会。
2020年8月万科拟以24亿收购泰禾集团股权。但此次股权转让能否最终达成，取决于相关先决条件能否满足，仍然存在不确定性。
销售回款或将成现金流主要来源，值得注意的是，万科已售未结资源在持续上升。2020年上半年，其合并报表范围内有 4743.2 万平方米已售资源未结算，合同金额合计约 6953.3 亿元，较上年末分别增长 10.6%和 14.2%。
房地产的收入模式通常是先销售，后结算，因此今年结算的营业收入是1-2年前的销售金额。
对于万科隐藏的收入，柏文喜认为万科管理层应该是对未来市场不看好，为了新冠疫情主动的盈余管理行为，所以在平滑业绩。
近年来，万科积极布局一二线城市，财报显示，2019年万科新增项目中，按建筑面积计有71.5%位于一二线城市；按权益投资金额计算，79.9%位于一二线城市。
备受瞩目的万科瑧山海整个开盘过程略显曲折，中间甚至还针对开盘销售方案连续打了两次“补丁”的罕见情况。实际上，其并不像原本大家想象中的“打新热门”那么淋漓尽致。
从上午9：45开始正式选房。经过5个多小时的“和谈”，到了下午15：00左右，前面350号选房结束。
令人感到意外的是，前面350号中有116人选择了弃选，剩余26套190㎡户型顺延进入“下半场”。
万科公告显示第一场选房环节中，建筑面积约为127㎡和约131㎡房源已售罄，还剩余26套建筑面积约190㎡房源。
对此，有购房者向《商学院》记者表示，当然有弃选的购房者，不是谁都能接受性价比很低127㎡房子，也不是谁也都买得起190㎡的房子。开发商可能高估了自己楼盘的魅力了。
因为选房成功后，就要签署买卖合同（预售），签约当天内就要付清相应款项，选择银行按揭付款方式还必须现场办理银行按揭手续。
一名资深房地产中介认为，剩余都是190㎡高总价的房子，本来有钱人也就是高端客户还是比较有限的，而且他们选择的余地也会更多，不会固定在某个楼盘上。
选房“下半场”在晚上19：10开始，由351-773号开始选房。最终在20：00左右，现场叫号至569号，260套房源才全部售罄。
在一、二线城市有大量土地储备的万科，但在“房住不炒”调控严打模式下如何冲破销售压力、实现现金回笼，也面临巨大考验。
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