文：胡嘉琦 朱耘

ID：BMR2004

近日，因竞争佛山一地块，万科、保利、中海三家房企公然开撕。

7月15日，一份加盖保利华南实业有限公司、中海（佛山）有限公司公章的文件流出。文件显示，前述两家央企向佛山市自然资源局南海分局投诉，称万科在2021年7月12日进行的土拍存在不妥之处，使得国有企业失去了公平竞争的机会，建议调整竞争模式。

真实情况是怎样的,中海地产和保利此次的行为意欲何为？对行业有怎样的影响？

对此，《商学院》记者向万科、保利、中海及佛山市自然资源局南海分局分别发出采访提纲，截至发稿日期，保利和中海方面并未就此事进行回复。万科方面则称，“万科暂无回应，此事政府那边会回复。”

佛山市自然资源局南海分局在回复《商学院》记者时称，该宗地采用“限地价竞配建保障性住房”的竞价方式，该方式在我区及其他省市土地挂牌出让实践中多次采用，并非本宗地的特有竞价模式。佛山市公共资源交易中心南海分中心网上挂牌出让该宗地时，已将‘限地价竞配建保障性住房’及最先报出配建 2.5万平方米的保障性住房者为竞得人的竞价方式进行了公告。该宗地挂牌持续一个月期间，未有任何企业、个人对此提出异议。全程通过佛山市国有建设用地使用权和矿业权网上交易系统进行，整个竞价过程公开透明且符合相关规定，结果公平公正、合法有效。”

近日，中海地产和保利发展两大央企联合发函，以“跳价竞拍”为由向佛山市资源局南海分局联名“上书”万科。在《关于地块拍卖的相关情况反映》（简称为《情况反映》）中，中海、保利提出万科在佛山一宗土地的竞拍过程中，直接从配建1.7万平方米跳价报出2.5万平方米，提前结束竞拍流程，造成“未出现跳价行为的国企，失去公平竞争机会”。

对于此次跳价拿地及中海和保利发展“上书”万科的原因，诸葛找房数据研究中心相关负责人认为，万科本次跳价拿地，是在竞争难度较大的压力下，出于对该宗地块的看好，迫切补充土储而采取的一种竞拍策略。中海和保利的这种做法一方面反映了对该宗优质地块的青睐，从地块位置来说，该宗地块紧邻广州市，靠近规划中的地铁十一号线，区位优越，而且临近中海文锦国际和保利华侨城云禧项目，中海和保利未能竞得在战略布局上是一种损失。另外，作为央企对竞拍的公正公平关注度较高，也是一种社会责任的体现。

IPG中国首席经济学家柏文喜在接受《商学院》记者采访时表示，跳价是企业竞拍中的报价策略，只要不违反竞拍规则就是允许的，不会影响市场公平竞争。他指出，通常在竞争激烈、多个竞价者都志在必得的情况下，容易出现企业出价大幅加价的跳价现象，以期望一次性以较大的加价幅度震慑住竞争对手，而让其他竞争者退出竞价。

据了解，该宗地块于7月12日竞拍，共经过 59 轮竞价，最终由佛山市万科置业有限公司竞得。根据最终的拍卖结果，万科需配建2.5万平方米保障性住房，折合楼面价21334元/平方米，溢价率21%，尽管溢价不低，但是这宗土地依然吸引了7家大型地产开发商（包括央企和民企）参与，包括保利、中海、万科、美的、华润、龙光、招商、华侨城等。

据了解，《情况反映》所涉的土地，万科以总价50.9亿元拿下的南海区三龙湾地块。该宗地块位于佛山市南海区桂城街道环岛东路以西地段，用地面积为163614.08平方米（折合：245.4211亩），用途为A区为教育用地，B区、C区为城镇住宅用地兼容零售商业用地、餐饮用地、旅馆用地、商务金融用地、娱乐用地，D区为医疗卫生用地，竞买起始价为42亿元，采取了“限地价竞配建保障性住房”的竞价方式。 

据公开资料显示土拍细节，开拍35分钟后，地块便达到封顶价，进入到竞配建保障性住房阶段。土拍开始时主要是编号9883、8885两家房企进行竞争。

在第16轮，万科加入竞争，其竞拍编号为“6087”，到了第48轮，报出50.92亿元+1.2万平方米配建后，8885号房企退出，留下万科和9883号房企竞争。双方以每次递增500平方米配建面积的幅度报价，到了第59轮，万科直接增加8000平方米配建，以50.9亿元+2.5万平方米配建的“双封顶”结束双方拉锯战。

佛山市自然资源局南海分局在回复《商学院》记者时称，“限地价竞配建保障性住房”竞价方式的设定合规有据。一是竞价时加价幅度按整数倍报价（俗称“跳价”）符合相关文件规定，如《佛山市人民政府办公室关于印发佛山市国有建设用地使用权和矿业权网上交易规则（试行）的通知》（佛府办〔2014〕50号）第二十条规定“（三）首次报价不得低于起始价，此后的每次报价应当比当前最高报价递增1个加价幅度或以上的价格；（四）竞买人可按加价幅度的整数倍自行报价，也可在递增1个加价幅度的基础上手动输入价”；二是最先报出最高价者为竞得者的规定有文件依据，如《广东省土地使用权交易市场管理规定》（第 79 号）第十四条“在规定期限内有2个以上申请人的，允许多次报价，土地使用权应当由出高价并符合其他条件的报价者获得。报价相同的，由先报价并符合其他条件的报价者获得”。

万科的拿地除了对拿地市场产生影响，对于万科本身而言，此次拿地跳价拿地的利润空间如何呢？

从万科此次拿地的数据来看，拿地价格已经高达2.1万元/平方米，而据相关数据统计，2021年6月佛山商品住宅成交均价为1.9万元/平方米。

据《商学院》记者查看安居客数据发现，万科此次拿地的佛山市南海区桂城街道周边房价二手房价格多集中在1万多元/平方米，而周边的万科另外一个盘桂南星晴公馆目前的在售价格是2.7万元/平方米。

根据规划要求，该地块须配建设施较多，包括1所36班小学和1所12班幼儿园，其产权均须无偿移交佛山市南海区桂城街道办事处或监管单位指定的单位，由其统一管理使用。另外还需要配建社区用房、1处居家养老服务中心、1处肉菜市场、公交首末站、公共停车场。

另外，宗地还需投资不低于13亿元建设一所三级综合医院，计容建筑面积不少于10万平方米，在签订《出让合同》之日起60个月内将医院（含医疗设备）无偿移交给政府或政府指定的单位。

对于万科的利润空间，诸葛找房数据中心相关负责人认为，万科的利润空间在一定程度或被压缩。

近年来，“房住不炒”依然是中央调控房地产的关键词，区域贯彻落实稳地价、稳房价、稳预期的目标，保障区域内的居住需求尤为重要。

实际上，此次保利、中海和万科的“上书”也倒逼了政策的调整。佛山市自然资源局南海分局在回复《商学院》记者采访时表示，如前所述，此宗地采取的竞价方式无论从合法合规性还是从交易实践的普遍采用方面皆无不妥。但针对个别地产开发商关于调整竞标模式的建议，我局会认真研究，并充分吸取国内其他地方包括周边地区土地公开交易的竞价方式的优点，在合法合规的前提下，考虑进一步优化土地出让的竞价方式。

在诸葛找房数据研究院看来，当前的竞拍规则会在一定程度上拉大房企间差距，加剧竞拍者的恐慌心理，对于资金及规模处于较为中低水平者竞得的机会相对减少，在一定程度上不利于竞拍的公平性。对于当前的竞价模式需要在一定程度上完善条件细则，竞标规则明细化更有利于土地市场交易趋于公平化。

对于万科跳价拿地对行业的影响，诸葛找房数据研究中心认为，土拍的公正公平一直备受市场关注，虽然跳价行为没有明令禁止，是房企迫切补充土储的策略之一，但是该种行为不利于竞拍的公平性。

对于保利与中海认为“竞标模式”不公平的情况，柏文喜建议，为避免过度跳价造成竞争脱离理性轨道，地方政府在制定竞拍规则时需要适当限制单次报价的加价幅度。