文：陈淑文 朱耘

ID：BMR2004

央企华润集团一把手“换血”。

2020年7月28日，华润集团召开中层以上管理人员大会。中央组织部有关负责同志宣布了中央关于华润集团董事长调整的决定：王祥明上任华润集团董事长，免去其华润集团总经理职务；免去傅育宁华润集团董事长职务。

此时距王祥明加入华润集团刚满一年半时间。

2019年3月，华润集团宣布，受中央组织部领导委托，原中国建筑工程总公司董事、总经理王祥明将履新华润集团董事、总经理一职。

值得注意的是，在此次集团一把手调整之前，集团下属公司华润置地董事会主席唐勇调任华润电力，王祥明从2019年12月起便开始兼任华润置地董事会主席一职，而在调整之后这一安排是否会发生改变引发猜测。

华润置地（01109.HK）背靠母公司华润集团拥有得天独厚的资金优势和融资优势，同时也背负了多样限制，其中资产负债率便具有硬性标准。

国家要求央企降杠杆，从华润集团到华润置地都有负债比率要求，规模靠投资拉动，国资委对央企的负债率要求有所调整对公司前进受到哪些影响？王祥明任华润集团董事长，是否还兼任华润置地董事会主席？高管变动对华润置地有什么影响？

《商学院》记者致函就上述问题致函华润置地官方邮箱和联系华润置地新闻对接人，截至发稿，均未获回复。

在上任华润集团董事长之前，王祥明从2019年12月起便开始兼任华润置地董事会主席一职，而在调整之后这一安排是否会发生改变引发猜测。

此前华润置地的人事变动风波高管离职频现，让投资者对其未来战略方向多少存在担忧。

从2019年开始华润置地人事频繁动荡，从3月吴向东离职到12月唐勇调任华润电力执董兼总裁，中间还穿插着包括高级副总裁迟峰、首席财务官俞建、商业地产事业部总经理赵炜、华北大区总经理蒋智生等人离职的消息，副主席、华北大区董事长张大为也一度提出离职申请。

一家企业的管理团队往往深刻影响企业的风格、模式及上限，管理团队相对稳定有助于提高组织绩效和战略选择正确性。管理团队的频频变动会对华润置地有哪些影响？

在接受《商学院》记者采访时，中国企业改革与发展研究会研究员吴刚梁表示，华润置地是一家香港上市公司，市场化程度高，具有比较成熟的职业经理人制度，其管理团队的经营理念深刻影响整个公司的发展战略和经营方式。所以它和很多纯粹的的国有企业运营模式不一样，表现为管理层的流动性较大。这也会带来一些弊端。管理团队的频频变动会导致公司的发展战略难以持续，方向摇摆不定。

“灵魂舵手”吴向东一手打造“万象城”为代表的商业地产体系，华润置地由此形成了“住宅+商业”格局；2014年华润置地发布商业战略，致力成为“中国商业地产领导者”，外界皆认为这大多是吴向东的功劳。

继任者唐勇则成功将华润置地推向千亿规模，2016年被称为华润置地的“转变之年”，同年下半年华润置地副主席唐勇开始主持全面工作。其将原来销售区域划分的九个大区调整为六个，同时确定“销售物业+投资物业+X”商业模式，这一年也是华润置地首次销售规模破千亿。而且华润置地近年“激进”拿地及快周转变奏也和他有密切关系。

到了王祥明接棒时25岁的华润置地已不可避免提前进入“中年焦虑”状态，逐步进入求稳阶段。“抢时间、保业绩” 是华润置地2020年最重要的主题之一，根据克而瑞发布的销售榜单，华润置地曾在2016年跌出前十的排位，此后直至2019年，华润置地则一直保持在第九、第十的位置上。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林教授认为，企业管理团队的变化势必会引发企业的组织变革。首先，管理团队职能经验异质化、管理团队成员之间的互动和信任感的建立以及丰富的行业经验均会增强华润置地战略突变的发生倾向。其次，高层管理团队作为企业的中坚力量，他们的态度和对组织的承诺水平都将会很大程度上对其他员工的组织变革态度产生影响。另外，管理团队的变动也可能会克服原有的组织惯性，避免决策时群体性思维阻碍企业新想法产生的弊端。总之，无法断言影响好坏，需要从多个方面综合来看。

吴刚梁指出华润置地的股权不是很分散，华润集团仍具有控股地位，因此，可以通过委派股权董事（非执行董事）的方式，贯彻央企股东的经营理念，保持公司发展战略的稳定性与连续性。董事会是决策机构，负责公司发展战略的制定与纠偏；经理层是执行机构，负责具体经营和财务业绩。这样可以在一定程度上防止管理层个人的经营风格对公司长远发展造成太大的影响。

在华润集团官网华润置地简介一栏写着，“进入地产行业40年。事实上，“华润置地”这一名字真正闯入中国地产圈是在1994年，联手华远，扎营帝都。1996年改组为华润北京置地有限公司，并于当年11月在香港联合交易所上市。

很长一段时间，披着“华远”外衣的华润置地，将主要业务集中在北京。直到2002年前后，确立全国发展战略，才逐步有了上海、成都、深圳等子公司。

与华远的分家后，造成了华润置地人才与项目储备上的分流，但华润集团的大手笔注资瞬间扭转如此了被动局面。

2005年年11月集团重组旗下地产业务，华润置地成为华润集团地产业务旗舰，并由住宅发展商转变为综合性发展商。同年华润集团向华润置地的首次注资，对价31.95亿港元，包括四个可长期持有的商用物业，及一个建筑面积为17.5万平方米的发展盘。

截至2011年，华润集团共对华润置地进行了六次注资，资产金额高达234 亿港元，集团土地储备和资产的注入，提升了华润置地的财务指标。

华润置地2005-2010总资产分别为18亿港元、27亿港元、47亿港元、71亿港元、97亿港元、126亿港元；其总资产的年复合增长率高达47.92%：2006-2008年，华润置地的存货增长了300%，显著超越当时行业平均19%的极限增速。

母公司将孵化成熟的项目注入上市子公司的“集团孵化”模式，也成为华润集团对地产业务支持的主线。

但到了2010年后，华润集的团资产注入的资本故事却无法一直讲下去，资产注入褪色明显。

但随着华润置地董事会主席兼非执行董事王祥明新任华润集团董事长，华润集团是否再次对华润置地重启“集团孵化”模式？

据吴刚梁了解，王祥明就任华润置地董事会主席在以前不是执行董事，也就是说不兼任总经理，因此对具体经营活动应该不会介入太深。

事实上，2020年上半年，华润置地大约以9.3折接手了集团四个即将进入收益期的项目。

2020年6月22日，华润置地公布关连交易，将以25.57亿元银行借款或内部资源收购控股股东华润集团手中四大项目公司全部股权，较估计市值折让7%，分布在沈阳、北京、宁波、深圳，包含四大购物中心和一个住宅大厦。

具体而言，沈阳项目公司持有资产为沈阳长白华润万象汇，该TOD商住综合体位于沈阳市长白岛的核心区域，包含总建筑面积为29.6万平方米的住宅大厦和购物中心，预计将于今年10月份开业。华润置地的收购价格为12.99亿元是此次收购4个项目中价格最贵且唯一包含住宅大厦的项目。

第二个收购价格为4.97亿元的北京项目公司，，主要资产是华润姚家园乐都汇购物广场项目，去年5月开始正式动工，总建筑面积约为8.5万平方米。

第三个是宁波项目万象汇购物中心，收购价为2.38亿元。项目总建筑面积为9.6万平方米，预计今年开业。

最后一个是华润欢乐颂（香港）有限公司，华润置地以5.23亿元收购该公司的全部股份。华润欢乐颂持有位于深圳龙岗布吉的万象汇购物中心，还持有布吉万象汇承租人华润润欣的全部股权。布吉万象汇总建筑面积和可出租面积分别为12.45万平方米及6.92万平方米，于2018年4月开业，几乎已全部出租完成。

“孵化战略”在控股股东和上市公司之间是一种很常见的操作，就是母公司把符合条件的资产装到上市公司里去。国资委也希望央企把更多核心资产注入到上市公司，以提高证券化率，吴刚梁解释道。

在母公司“孵化战略”模式下的华润置地有效突破了土地和资金这两个最重要的发展瓶颈，同时也使华润集团的沉淀资金获得了高回报。如今华润置地布局全国6大区域，下设46个城市公司，进驻境内外80座城市，正在开发项目超300个，确立了“2+X”（销售物业+投资物业+X业务）商业模式。

华润置地背靠华润集团拥有得天独厚的资金优势和融资优势，同时体制背景同时也背负了多样限制，其中资产负债率便具有硬性标准。国家要求央企降杠杆，从华润集团到华润置地都有负债比率要求，规模靠投资拉动。

在2020年3月华润置地发布2019年全年业绩的投资者会议上，王祥明首次以华润置地董事局主席的身份亮相。其指出若能在负债率指标上相对灵活起来，对华润置地的规模发展或许会有不小的意义。

王祥明也表示，集团与相关监管部门针对灵活处理资产负债率的问题沟通良好，相关部门表示正研究执行“一企一策”的可行性。同时，集团也正在加快低效资产的处置工作，预计今年会释放出一大批资产，通过内部挖潜的方式，支持华润置地的发展。

盘和林指出短期来看，降低资产负债率，企业的融资规模、融资能力下降，短期发展受到限制。但长期来看， 资产负债率高,财务风险相对较高,一旦现金流不足时,资金链断裂,企业面临危机，还会导致进一步融资成本加剧，降低资产负债率，则可以降低风险，会使企业前进的道路更稳健。适度的杠杆能够使企业有效地利用好社会的资金与资源，进一步推动整个国民经济的发展，为企业的长远发展提供适宜的宏观经济和货币金融环境。

吴刚梁则认为华润置地是国资委确定的20家以房地产为主业的央企之一。由于房地产开发的经营特点，大多数开发商都是高负债经营的。不过，华润置地的负债率并不高，目前要远远好于它的同行，所以它不大会受到来自国资委方面的压力。

近年来，国资委将资产负债率纳入央企年度考核指标体系，引导企业不断改善资产结构，提高债务风险防控能力，截至2019年末央企平均资产负债率为65.1%。

数据显示，2015年-2018年间华润置地的资产负债率有所攀升。其资产负债率分别为66.13%、67.41%、69.99%、72.44%，同时，2019年上半年达到了73.84%，不过在年底时压制在了70%以下，为69.36%。

2017年7月14日，华润置地发布今年6月销售数据。6月单月，华润置地及其附属公司实现总合同销售金额约317.9亿元，总合同销售建筑面积177.98万平方米，分别按年增长11.6%及29.7%。

土地购置方面，2020年6月，华润在惠州、南昌、义乌、青岛、上海、沈阳、北京及宁波收购了8幅地块，总楼面面积约153.59万平方米，土地收购应付的权益土地出让金约为118.6亿元。

吴刚梁表示最近华润置地调整拿地政策，可能与管理层的经营风格有关，也可能受到华润集团内部调整业务板块结构的影响。

2020年上半年，华润置地累计实现总合同销售额为1108.22亿元，同比减少6.73%；总签约面积632.06万平方米，同比微增0.97%。

房地产是充分竞争领域。如今房地产市场的高速发展阶段已经过去，效益不好的中小开发商正在被市场所淘汰。类似华润置地具有中央企业背景的开发商，由于具有品牌和融资优势，在市场竞争具有较大的竞争优势，但也不能盲目扩张，国资委一再强调要严控房地产开发业务风险。所以，在转型期间，华润置地应该正确处理好规模扩张与“去库存化”之间的关系，做到“高质量”发展，吴刚梁总结道。