文：陈淑文 朱耘

ID：BMR2004

近日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

此前，有媒体报道称，此次讨论的重点房地产企业资金监测和融资管理规则，主要以“三条红线”为标准，具体为：红线1剔除预收款后的资产负债率不超70%；红线2净负债率不超100%；红线3现金短债比不小于1倍。

2020年上半年华侨城A（000069.SZ）持有货币资金余额364.13亿元，而公司短期债务达到360.17亿元，现金短债比为1.01倍，现金勉强覆盖短期债务，并不算充裕。

其中，资产负债率77.16%，较上年同期增加0.46个百分点，剔除预收房款外的资产负债率为55.84%，较上年同期下降2.03个百分点；华侨城A报告期末资产负债率增加的主要原因是预收房款增加。

截至6月30日，华侨城A长短期有息债务规模合计1437.28亿元，所有者权益为946.21亿元，净负债率达到111.24%。超出红线净负债率11个百分点。目前“三条红线”压了两条。

截至2020年6月30日，华侨城A实现收入171.08亿元，同比下降3.09%；归母净利润21.38亿元，同比下降23.91%。

值得一提的是，主营业务数据显示，华侨城A的旅游综合板块营收为99.49亿元，同比增73.79%；房地产板块营收68.89亿元，同比降42.09%。由此看来，房地产板块业绩滑坡，是拖累公司整体营收和利润的主要原因。

在疫情影响下，旅游行业整体不景气， 2020年上半年华侨城A的文旅收入大增是如何实现的？接下来，公司如何保持旅游业务的竞争力?“文旅+地产”的商业模式如何实现价值和成长性的平衡？

就上述相关问题，《商学院》记者致函华侨城A，对方表示：公司的经营情况与经营计划等相关信息，敬请以公司于8月20日披露的《2020年半年度报告》为准。

2020年上半年，公司旗下共有 21 家景区、25 家酒店、1 家旅行社及 2 家开放式旅游区，共接待游客 829.7 万人次，仅为2019年同期 47%的水平。

华侨城A方面称，报告期内经营业绩较去年同期有所下降的主要原因是疫情影响，公司旅游板块中的景区和酒店业务仍未至恢复上年同期水平。

不过，华侨城A上半年的旅游综合业务仍取得增长，上半年该业务实现收入99.49亿元，同比增长73.79%。疫情影响下旅游行业整体不景气，公司上半年的文旅收入大增，对此不少投资者产生疑问。

华侨城A在解答投资者疑问时表示，公司旅游综合业务包括景区、酒店、租赁、物业服务、城区配套服务及商业综合体等业态；上半年实现收入99.49亿元，同比增长73.79%，主要是部分旅游综合项目在报告期内实现了财务收益。

在北京产业经济学会理事肖旭看来，华侨城A旅游综合业务收到的是按多项业务的综合收益，可能还包括一些其他政策性的补贴。

华侨城A的政府补助包括与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。其中，与资产相关的政府补助，是指公司取得的，用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助；与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。

政府补助为货币性资产的按照实际收到的金额计量，对于按照固定的定额标准拨付的补助，或对年末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金时，按照应收的金额计量。

肖旭认为，在2019年，华侨城的旅游综合业务就已反超房地产业务，保持较高增速，说明公司在文旅方面做出了很多努力。疫情对文旅行业影响主要集中在2020年前4个月，5月后行业得到一定回暖。

华侨城A是华侨城集团旗下旅游及房地产板块的上市公司，以文化旅游、房地产为主营业务。

不过，即使上半年文旅板块保持增长，但是与去年同期相比，公司的总体指标还是出现了下滑。肖旭指出，文旅板块的营收成本偏高，毛利率较低，远不及房地产业务。文旅板块的项目开发投资大、回报周期长，所以还是要在营销和产品方面多下功夫。随着数字经济的发展，旅客的需求日益多元化，在现有产品的基础上，针对老年人、职场人士、青少年等不同群体进一步细分供给，也就显得尤为必要。

华侨城A也承认短期存在较大压力，财报内容指出从短期看，旅游景区、文化演艺、酒店、旅行社等文化旅游行业遭到重创，甚至陷入“停摆”，是受疫情 冲击最为严重的行业之一，损失难以依赖后期刺激弥补，短期市场较难恢复，行业流动性风险加剧。

房地产业务不振或是华侨城A营收净利双降的主因。

2020年上半年，公司房地产板块业绩遭遇滑坡，房地产板块营收68.89亿元，同比降42.09%。值得注意的是，华侨城A旅游综合业务毛利率是37.66%，而房地产为80.71%。房地产收入毛利依然高于旅游，是华侨城主要的盈利点。

半年报显示，公司上半年累计实现签约销售面积142.51万平方米，同比增长74%；签约销售金额316.64亿元，同比降低10%。华侨城A给出销售失衡的原因是推货的结构性因素。

为土地储备及项目建设开发投入，截至今年6月30日,华侨城A存货为2214.76亿元 ,占总资产的53.47%,比期初增加近20%。其中,2020年上半年新获取土地项目14 个，总土地投资额222亿元，新增建筑面积642万平方米，包括中山欢乐海岸项目、珠海凤凰谷项目、襄阳、郑州及武汉青山后续土地等，拿地较为积极。

从土地规划用途来看，华侨城A的新增土地储备以文旅综合用地为主，且多分布于襄阳、肇庆等城市能级不高的二三线城市。一般而言“旅游+地产”的经营模式通过获取大面积的土地，打造配套一定面积的主题乐园、商业综合体及住宅，其后续投资开发成本较高，且对当地的人口流量也有较高的要求。“旅游+地产”模式在低能级城市的推广可能面临一定的不确定性。

资深房地产评论员薛建雄认为：“文旅地产自然是先把文旅做好，有足够的人群过来游玩，才会有足够的消费和购房需求；如果没把文旅做好，就得靠近大城市圈。”通过建造旅游综合吸引大城市的人群购买第二居所，城里的房子是为工作，第二居所是为养乐。

薛建雄认为，中国有14亿人口，文旅产业的潜力非常大，但打铁还要自身硬，没有好的游乐、地段等资源，迟早会被市场淘汰，疫情影响下只是加速淘汰那些没把游乐设备和文化建设做好的项目。

肖旭指出，房地产作为盈利的主要板块，不仅要保障企业的正常运作，而且还需要为文旅业务输血。当前，国家对房地产的调控保持较大力度。房地产业务发展受到诸多影响，很难再恢复往日的高增长。因此，还是需要在文旅板块上尽快取得突破，尽早摆脱对房地产的过度依赖。

不同于住宅开发，文旅地产的发展不可能一蹴而就，其投资周期较长，前期投入的资金量较大，回报周期也会被拉长。

对于下半年的展望，华侨城A在财报中表示，将坚持做强做优文化旅游业务，加快推进深圳华侨城旅游度假区、东部华侨城旅游度假区，全面改造提升方案的制定与实施，以世界级水准的景区为标准，巩固华侨城在文化旅游行业的地位，并在持续做好疫情防控的同时，严格按照年度投资计划推进房地产项目获取及开发。

需要大量资金投入的文旅业务，要依靠地产业务的盈利提供支撑，在新冠疫情不确定性因素的出现和刚出炉的“三条红线”政策，对于华侨城A来说，在这场“文旅跑道”能走多远？《商学院》记者将持续关注。