营收利润双下滑,发债频频,“地王”融信中国“当年有多风光,现在就有多苦恼”

2021-03-13 740 0


营收利润双下滑,发债频频,“地王”融信中国“当年有多风光,现在就有多苦恼”

文:胡嘉琦 朱耘

ID:BMR2004


融信中国利润再度下滑。


近日,融信中国发布业绩快报称,预计2020年归属股东净利润录得约20%~30%下降。


实际上,这并非融信中国首次利润下滑。融信中国半年报显示,2020年上半年,融信中国实现收入211亿元,同比减少20.85%;毛利为31.4亿元,同比减少50.63%。期间溢利、股东应占核心纯利等指标均出现较大幅度的下行,毛利率从23.9%下降至14.9%,同比降幅约为38%。


尽管营收利润下滑,毛利率创2016年上市以来新低,融信中国仍通过“借新还旧”的“财技”持续拿地扩张,来维持现金流的稳定,负债端又踩到了目前最敏感的“三条红线”之一。昔日的“地王”融信中国在此前有多风光,现在就有多苦恼。


业内多位人士均认为,融信高溢价拿地的策略与国家限购限价政策存在矛盾,导致了融信中国目前的处境。


融信中国方面对《商学院》记者表示,过往公司所获的部分高价值项目,因受限价等政策调控,毛利率较低,这部分项目在2020年交付占比较高;另外,受新冠疫情影响,公司部分项目的开发、交付进度出现延迟,这使融信全年营收利润较往年出现下降。




“高溢价”拿地




2003年发轫于福建、2016年总部搬迁至上海的融信中国,进入2020年上半年,仍在土拍市场表现积极。公开资料显示,融信中国2020 年上半年通过一级市场招拍挂及收并购,在杭州、福州、衢州、嘉兴、阜阳等地共获得21块地块,总建筑面积约460.55万平方米,权益约209.50万平方米,土地成本总计291.73亿元,若收并购项目按实际支付对价计算,融信中国2020 年上半年获取的项目权益应付土地款总计138.01亿元,而2020年上半年,融信中国营业收入211亿元,拿地就占了当年营收的一大半。


增加的土储尽管给融信带来了更多规模扩张的机会,但也给企业的资金带来了相应的压力。融信发布的报告中坦言,新增土地储备增强了公司的持续发展后劲,但也给公司带来了一定的资金支出压力。


2016年是融信中国激进拿地非常典型的一个年度,2016年全年实现收益113.71亿元,然而,融信中国在2016年拿地的金额近乎当年公司销售额的两倍。2016年,融信中国共拿地21宗,耗资484.45亿元。


中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为,必要的土储规模是房企可持续发展的前提,融信中国高溢价扩增土储一方面是出于规模冲动,另一方面也是出于对行业前景与走势的乐观判断,因此导致融信中国前两年拿地金额超过销售额。在国家限房价的背景下,融信中国此前高溢价拿地的楼盘利润空间被压缩,企业运营难度加大,拉长开发周期等待市场与政策调整又会降低周转速度,进而推高经营成本,导致企业经营出现两难选择。


2016年也曾是融信中国的“高光时刻”,彼时,融信中国在土拍市场斩获“地王”项目也获得业界瞩目。2016年8月,融信中国经过百轮竞价,拿下上海静安中兴社区两幅地块,拿地单价10万元/平方米,其中一幅以110.1亿元拿下成为全国总价最高“地王”,溢价率达139%,也因此被业内戏称为“地王收割机”。就在此前不久,融信中国已斥资近240亿元在杭州、苏州等城市拍下了13幅土地。而融信2015年年报显示,2015年公司全年销售额约119.16亿元,2015年末资产总值348亿元,即2016年拍地的金额已经超过公司资产总值,是2015年全年销售收入的近三倍。


此后,融信中国继续在土地市场攻城略地,多次将高价地收入囊中。2017年,融信没有停下高价拿地的步伐,共计收购地块78块,总建筑面积达1481.5万平方米,权益后面积为745.8万平方米。


然而,高溢价拍下的地块,遇上了国家的限价政策。2020融信半年报显示,融信中国斥资百亿建成的上海中兴路一号项目69.81%的面积尚未销售,总建筑面积为14.98万平方米,可售面积为10.46万平方米。第三方网站安居客数据显示,上海中兴路一号项目多次认筹开盘。


业内预计,上述上海中兴路一号项目若要盈利,单价要卖到15万/平方米,而目前第三方数据显示,该项目的单价为12.98万/平方米,从拿地到开发再到销售,耗时近5年,仍有大部分项目尚未出售,而这也仅仅是融信中国冲动拿地之后陷入困境的冰山一角。


对于上海中兴路一号项目多数楼盘尚未卖出的原因,柏文喜分析称,一方面可能是过高的拿地成本推高了产品售价导致去化困难,另一方面是目前的售价难以覆盖成本而导致惜售心理下的“控销”,无疑会影响项目回款进而影响企业运转。


或许是为了缓解资金压力,融信中国在上海中兴路地块引入了万科,2016年12月,万科公告入股中兴地块49%权益,支付地价款约53.95亿元,融信中国占比51%,自此,上海中兴路地块由融信和万科联合开发。从融信2020年半年报《商学院》记者发现,上海中兴路项目融信中国占比50%,与此前融信中国占该地块的权益51%数据有出入。


对此,融信中国方面回复称,“在融信过往公告中,上海中兴路项目权益占比均为50%,公司信息披露准确。万科在入股中兴路项目时,除工商登记显示有49%的权益之外,另按协议有1%的股权由我司代持。因此,我司披露数据与实际情况并无出入。”


除了高溢价拿地,融信中国另外一个特征是土地储备及销售额也主要集中在杭州、福建等地。2020年上半年融信销售业绩显示,融信中国的销售额主要来源为杭州、福州和南京,三个城市占到了总量的59%。其中杭州的销售金额为220.79亿元,占比达到了37%。


在柏文喜看来,土地储备及销售额集中于热点地区无疑会让企业成长搭上市场水涨船高这一大势的快车,但是另一方面,市场与土储过度集中会加大对融信中国未来的区域市场变动风险。柏文喜认为,融信中国此前的战略出于博取资产升值的差价,所以它的区域布局主要集中在热点城市。融信中国的经营策略是以获取周期差价为核心的,但是政府的政策是希望房企能够加快开发的节奏,加快推盘,为市场提供产品供应,解决居住需求的问题。这是企业盈利和政府政策的矛盾之处。


柏文喜认为,如何平衡矛盾是中国房企生存与发展之道的一个核心,如果解决不好,这个矛盾可能导致企业在行业调控里面覆灭,但是如果完全按照政府的意愿去做,企业就变成了一个“高周转”的“打工仔”,利润空间有限,平衡中国房企生存与发展对于企业来说是必须要面对与处理好的一个问题。




频繁发债




融信大手笔拿地所带来的影响在业绩方面表现尤为明显,2020年上半年,融信中国营收、毛利双双下滑。财报显示,2020年上半年,融信中国实现收入211亿元,同比减少20.85%;毛利为31.4亿元,同比减少50.63%。期间溢利、股东应占核心纯利等指标均出现较大幅度的下行。毛利率从23.9%下降至14.9%,同比降幅约为38%。另外,净负债率自2019年12月31日的70%上升至2020年6月30日的91%,上涨了31%;剔除预收款后的资产负债率为73.8%,短债比为1.7倍。


依照监管部门对房企划定“三条红线”,要求房企剔除预收款后的资产负债率不超70%;净负债率不超100%;现金短债比不小于1倍。


融信中国踩中了“三条红线”的资产负债率。


而据融信2020中报计算,融信中国的营业利润增长率也出现61.9%的严重下滑,净利润增长增长率则下滑了54.09%。经营性现金流为负9.88亿元,经营性现金流增长率下滑了118.61%。


企业的经营性现金流为负也说明了企业存在应收账款回收慢、存货大量囤积、短期偿债能力差等问题。


据融信中国半年报显示,融信中国短期借贷及长期借贷当前到期部分为183.92亿元,现金及现金等价物为156.40亿元,现金难以覆盖短债。



营收利润双下滑,发债频频,“地王”融信中国“当年有多风光,现在就有多苦恼” 


面对债务压力,融信中国在选择通过“借新还旧”、频繁发债的方式保持公司的经营稳定。


融信中国半年报显示,截至2020年6月30日,融信中国流动负债1268.46亿元,非流动负债526.03亿元,合计负债总额1794.49亿元。在债务兑付的压力下,融信2020年以来多次发债“借新还旧”缓解债务压力,2020年2月2日拟发行13.18亿元公司债券募集资金拟用于偿还公司债务,10月面向专业投资者公开发行公司债券在上交所提交注册。募集说明书显示,本次债券发行总额不超过人民币96.6亿元(含),拟分期发行,这笔债券此前的拟发行规模是88.8亿元。一月过后,融信将该笔债券的发行规模进一步提高到96.6亿元,发行规模提高了7.8亿元。2020年8月19日,发行20融信03一般公司债,发行规模13亿元;2020年7月22日,发行一般公司债16.5亿元;2020年4月30日,发行证监会主管的ABS融信03优和融信03次,发行规模分别为10.5亿元和0.56亿元;2020年3月13日,发行证监会主管的ABS融信02优和融信03次,发行规模分别为12.25亿元和0.65亿元。“借新还旧”并没有从本质上解决融信中国的债务问题。


对于融信目前并不乐观的财务状况,上海中原地产市场分析师卢文曦向《商学院》记者分析,融信中国的发展逻辑是有一个比较想爆发的过程,本身想通过扩张实现成长的目的,但是由于时机没把握好,没有踩对点,预判出现一定的失误,此前拿地的价格卡在了最高的那一拨。对于这种情况,目前怎么处理都不太合适,只能以时间换空间,慢慢实现盈利。


对此,融信中国回应称,适当地进行债务发行是房地产企业实现稳健发展的一种手段。另外,适当地以长期、低息的债务替换部分短期、高息的债务是企业优化财务表现、实现稳定发展的常规操作,通过长短债的替换,公司财务指标正进一步改善。同时,融信目前在手现金也完全能够覆盖短期债务,公司2020年中期的现金短债比为1.7,并不存在偿债压力。


对于融信中国未来的发展策略,融信中国方面回复《商学院》记者称,随着过往项目的集中交付,融信过往高价项目已逐步结转完毕。而近年来,公司在拿地投资时已充分考虑到了限价等政策因素。


随着“三条红线”政策的出台,房地产行业从人口红利、土地红利、金融红利渐渐向管理红利转型,对于企业在管理上提出了更多的挑战。


融信中国向《商学院》记者表示,在“三条红线”出台之前,公司便已将经营能力作为自身发展的一大重心,并提出“问管理要红利,提升经营效益”。


对于融信中国未来的发展情况,《商学院》记者将持续关注。

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