文：王晓曦 朱耘

ID：BMR2004

图：焦震楠

近日，万科2022内部会议内容曝光，董事会主席郁亮表示2022年是背水一战的一年，并指出房地产已经进入“黑铁时代”。

无独有偶，建业集团董事长胡葆森也曾有过“黑铁时代”的言论。2022年2月14日，胡葆森在展望房地产市场时表示：“对于很多已经躺平的企业，估计连‘黑铁时代’也不是了。”

从1998年房改至今，中国房地产行业经历过弯腰就可捡黄金的“黄金时代”，金融危机后期的“政策驱动时代”以及去金融化的“白银时代”。如今房地产行业在郁亮的表述中直接跳级进入了发展举步维艰的“黑铁时代”。

有人质疑郁亮“要么死，要么活”的言论过于悲观，有人表示“房在，希望就在”。无论郁亮的判断是否言过其实，房企销售下滑、大额债券融资到期、现金流紧张的情况确实存在，如何存活下去成为房企不得不思考的问题。

2022年2月20日，记者以购房者身份咨询某房地产销售北京市房山区长阳半岛万科楼盘行情，地产销售介绍了一套88平方米的两居室，该套房子售价在365万元左右，约合每平方米4.2万元。

当记者问及该套房源近期是否有降价情形时，该房产销售介绍道：“房价是不会降低的，只会越来越贵。国家很支持房地产的，房子是越早买越好。”

2022年2月21日，国家统计局发布的2022年1月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，2022年1月，北京新房销售价格环比上涨1.00%，二手房价格环比上涨0.50%。北京房价虽在2022年初出现轻微上涨，但就数据统计的70个大中城市整体而言，超五成城市新房房价环比下跌，近八成城市二手房房价环比下跌。

供求理论显示，需求曲线一定的前提下，销售价格与销售量反向变化，但房价的下滑似乎并未起到刺激消费的效果。

国际评级机构穆迪发布的报告，2021年中国房地产开发商合约销售额同比增长5.3%，远低于2020年和2019年10.8%、10.3%同比增速。穆迪预计2022年全国合约销售额将下降5%-10%，转入负增长。

2022年，春节期间的返乡置业潮也不再如往日。过去几年在一二线城市的打工人由于积蓄难以支撑在工作地买房，春节小长假期间部分人会选择在临近家乡的城市购房，春节返乡置业潮就此形成。不过，虎年春节期间本应出现的返乡置业潮也“爽约”了。

2022年满24岁的小胡是一名北漂，她表示近两年有在家乡安徽徽州买房的打算。她说，绩溪县城的房子在2021年6、7月的房价在6000元-7000元/平方米，与北京房价相比完全在可接受的范围内。不过，由于家乡人口老龄化较为严重，新建及已空置多年的房子较多，其预期未来房价会降到4000元-5000元/平方米。

绩溪的房子是否如小胡预期般下降还未可知，可知的是确实有部分潜在购房者将购房时间推延。当前春节期间购房的优惠对这类不急于买房的中青年吸引力已大不如前，购房热度及房屋成交量均有下滑趋势。

58安居客房产研究院统计数据显示，虎年春节期间全国重点城市新房购房需求热度同比下降31%。据CRIC监测，40个重点城市的房屋成交量为44.5万平方米，环比下降84%，同比下降40%。

独立经济学家王赤坤表示，无论从相关政策，还是市场情况，中国的房地产都已经过了高速发展期，现在行业处于成熟阶段，房地产躺赢时代已经结束。

二月下旬的北京虽然依旧寒冷，但迎来万物复苏的春天已经指日可待，房地产行业的冬天却不知还要持续多久。

还未出虎年正月，房地产行业又迎来新一轮危机。2022年2月11日，正荣地产(06158.HK)被爆出无法如期偿还2022年3月即将到期的2亿元美元债。被爆出债务危机后，正荣地产连续两日发布澄清公告进行否认。不过，就在2月18日晚间，正荣地产突然转变话术，上演了一出“变脸”戏码。

2月18日晚间，正荣地产一改前几日说法发布公告称，在市场状况不利的背景下，可用于清偿债务的内部资金日益有限。其预计以现有的内部资源可能不足以解决2022年3月即将到期的债务（包括于2022年3月5日全部赎回证券）。

同时，正荣地产表示其正在征求证券实益拥有人建议，就证券提出豁免及修订建议，为改善整体财务状况寻求展期。如果同意征求未能成功实行，可能无法全部赎回证券，且可能考虑进行替代的债务重组行动。

正荣地产此番发布澄清公告后改变说法的行为引发热议，事实上正荣地产的债务危机来得并不突然。

在美元债方面，公开资料显示，截至目前正荣地产存续15只美元债，规模为37.03亿美元，其中一年内到期的规模达22.2亿美元。而据正荣地产2021年中报，其债务规模达713.38亿元，其中一年内到期的债务为203.43亿元，偿债压力可想而知。

记者向正荣地产发去采访函，希望就如何解决即将到期的更大规模境外债，是否会大批量出售控股公司股权等方式解决现金流等问题进行采访。截至发稿，暂未收到回复。

正荣地产的危机也反映了房地产行业的现状，这场危机可以算是2021年下半年房地产危机的延续，不同的是虎年的债务危机或许将来得更猛烈些。

房地产行业的债务“遮羞布”似乎是在2021年下半年被扯掉的。恒大2021年的债务危机至今还让人记忆犹新，相较于恒大的危机，2021年下半年后危机的主角是美元债。

自2021年下半年起，花样年、佳兆业、当代等多家房企出现美元债违约事件，时间来到了2022年，美元债违约危机犹存。

除正荣地产外，2022年1月20日，中国奥园(03883.HK)也发布公告称将不会支付2022年1月到期的美元债本金和利息以及2023年、2024年到期的另外3笔美元债利息。

Wind数据显示，截至2022年1月19日，2022年到期的房地产存量美元债本金余额达582亿美元。其中，2022年1月的规模达74亿元，3月、4月、6月、7月的到期规模超过50亿美元。

IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，2021年和2022年有多家房企出现无法到期偿还美元债事件，现金流出现一定紧张情形。若无法对债务进行处理，将势必会出现公开市场违约问题，除了会导致企业无法再在公开市场融资之外，可能还会引发交叉违约以及触发部分融资提前到期和加速到期的问题，无疑会骤然加大公司的流动性压力。另外，由于公开市场违约的出现让公司的市场信用受到质疑，除了在私募市场将难以融资和获得融资展期之外，也会导致产业链融资以及预售房出现困难。

房企到期无法偿还的背后是负债高企，营收净利的逐年下滑。

阳光100中国(02608.HK)2021年中报显示，截至2021年6月30日，其贷款和借款总额为256.28亿元，较2020年末增加115.46亿元，同比增加81.99%。其中，阳光100中国须在1年内、1年后至2年内、2年后至5年内偿还的金额分别为126.28亿元、89.97亿元、39.98亿元。

在经营业绩方面，以喊出“黑铁时代”的万科为例，作为位列行业前茅的标杆企业，万科的表现也不容乐观。

万科A(000002.SZ)2021年上半年财报显示，2021年上半年其实现收入167.1亿元，同比增长14.2%，其中，房地产开发业务结算收入为1443.3亿元；归属于上市公司股东的净利润为110.5亿元，同比下降11.7%。

据万科2022年2月8日公布的1月分销售数据，2022年1月其合同销售面积210.6万平方米，合同销售金额356亿元。经计算，其1月合同销售面积同比减少47.17%，合同销售金额同比减少50.19%。

中指院发布的《2022年1月中国房地产企业销售业绩排行榜》显示，2022年1月，TOP100房企销售额均值为61.8亿元，同比下降23.1%；其中销售额超百亿房企仅有15家，较去年同期减少14家；超五十亿的房企22家，较去年同期减少31家。

从2018年喊出“活下去”的口号到如今的“黑铁时代”言论，万科作为头部房企对市场的判断一直以来都是具有一定前瞻性。为应对“生死存亡之秋”，万科对自身战略与管理进行了调整。

郁亮表示，在市场萎缩后企业进入更加白热化的竞争，万科要想赢不仅要考虑如何一盘棋建设，还要面对业务的此消彼长，组织如何适配也是值得思考的。对于管理架构，郁亮还指出经营业务要“长”，开发业务中的6-8级的复杂项目要“长”，但该“消”的也要“消”。

事实上，房企组织架构调整已经进入了常态化。

2022年2月14日，建业集团召开线上媒体恳谈会就组织架构调整问题进行回应。据悉，建业集团将原先的五级管理“集团-业务集团-大区-城市公司-项目”调整为“集团-城市公司/专业公司-项目公司”的三级管理模式。同时建业集团将原有的建业控股、地产集团总部、中原建业集团总部、新生活集团总部、筑友集团总部，五大业务集团总部合并为新的集团总部，合并后下设九个业务中心。

针对如何面对组织架构调整等带来的阵痛等问题，《商学院》记者向建业集团发送了采访函，截至发稿暂未获得回应。

除建业集团，世茂集团在2022年1月也启动了新的一轮组织架构调整。世茂集团对集团总部职能部门和区域职能部门进行整合，并撤销原浙江区域公司，升级华中地区公司，将沪苏区域公司的部分项目重新进行划分。

精简组织架构，进行扁平化管理，是房企节衣缩食的第一步。为了进一步缓解资金压力，还有部分房企走上了变卖家产的地步。

近日，世茂集团旗下网红深坑酒店被爆出以22.5亿元价格挂牌出售。2022年2月14日，世茂集团相关负责人回应媒体称：“确实正在处置资产，但并没有委托中介进行出售，网传的报价更是不实。”世茂集团此番声明算是做实了出售酒店传闻。

事实上，世茂集团早已开启变卖地产之路。2021年12月17日，世茂集团发布公告称，将以20.86亿港元的价格折价出售位于新九龙内地段第6549号余段的香港维港汇项目。2022年2月11月，世茂集团发布补充公告称，计划出售的维港汇项目最新估值为177.41亿港元，其将把约90%出售所得款项净额用于偿还到期债务。

据《商学院》杂志统计，2022年以来，世茂集团拟通过出售酒店业务，出售合营公司权益及出售附属公司的方式变现74.05亿元。

IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，为改善现金流情况，部分房企采取了调整组织架构与出售旗下公司股份的行为，这种方式对房企节省管理成本、提升管理效能和加快现金回流以挽救公司的流动性，在短期内是有帮助的，可谓“留得青山在，不怕没柴烧”。但是就长期发展而言，还要看组织架构调整是否契合公司发展的需要，以及出售旗下公司或者项目股份是否影响公司的土储存量与结构。

变卖资产虽能解一时的资金流短缺之困，但无法解决根本问题。2022年2月6日，恒大举行了2022年保交楼新年开工动员会，恒大集团董事会主席许家印在会上表示：“要注意防范资产处置过程中的漏洞问题，不能依靠贱卖资产去还债务，否则资产贱卖完了也很难还清债务。”

许家印此番表态虽看似强硬，但背后是房子想卖却卖不动的无奈。为了给企业带来更多的业务增长活力，不把“鸡蛋放在同一个篮子里”，房企将注意力投向了其他行业，走上了多元化发展道路。

2021年10月，许家印就曾在恒大集团复工专题会上宣布，将在未来10年内实现房地产向新能源汽车的产业转型，形成新能源汽车为主、房地产为辅的产业格局。

其实，房企出于寻找新收入增长点及业务协同的考虑，在很早之前就已对“物业+”模式进行尝试，进行多元化布局。目前房企已将触角伸向物业管理、商业地产、租赁等领域。

进入2022年就已有两家房企拟分拆物业板块上市。2022年2月6日，中国金茂(00817.HK)发布公告称，金茂服务已就建议分拆向香港联交所递交聆讯后资料集，预计近期在港股主板独立上市；2022年1月7日，龙湖集团(00960.HK)也对外公告称，拟分拆龙湖智创生活于香港联交所主板独立上市。

独立经济学家王赤坤在接受《商学院》记者采访时表示，在行业红利消失，行业竞争激烈的情况下，单靠运营已经无力推动主营业务增长，房地产公司纷纷在战略层面展开角逐，多元产品升级、多元创业和多元并购，有的则转型进入新的领域。拟通过多元化发展方式试图进入新的细分市场，尝试获取新的行业机会。

为了帮助房企走出困境，2021年12月20日，央行、银保监会出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》。

通知显示，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目；加大债券融资的支持力度，支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。

多一咨询合伙人魏海军在接受《商学院》记者采访时表示，目前整体政策还是利好的，对于目前头部的处于困难的房企，有利于化解系统性风险，有利于保交房的交付。对于发展稳健的一些中小房企可以利用机会以比较低的成本拿地，将有比较好的发展空间。

在政策支持下，国企和央企的融资动作频繁。例如，大悦城和招商银行签署了100亿元并购融资战略合作协议，招商银行将优先为大悦城提供地产并购相关的综合金融服务；华润置地、万象生活分别与招商银行签署了并购融资战略合作协议，分别获得200亿元和30亿元额度并专用于地产并购业务。

魏海军向记者介绍称，房企融资的评估维度主要从财务的稳健型、行业中的排名、外部一些专业机构作出的评级、信息的透明度、业绩能力和可持续发展性六个方面进行考量，并会根据这六个维度的指标，将房企的资信进行ABC三类划分，其中：A＞B＞C。A类房企的融资成本是很低的，而且机构会优先考虑融资额度。

魏海军还表示，融资圈有一个不成文的规则，国企只要没有爆过雷，他们的评级一般都是A级。因为国企背后代表的是政府的信用兜底。因此，最近融资成本最低的前十强房企，几乎都是国企背景的或者有国企参股的混合所有制房企。

在政策加持下，房企似乎迎来了一股春风，但房企若想走出“黑铁时代”还需付出更多努力。