文｜胡嘉琦

ID | BMR2004

在喧嚣的资本市场中，新鸿基地产发展有限公司（以下简称“新鸿基”，00016.HK）展现出对多个行业周期的精准洞察，彰显了强大的实力。

2024年初，新鸿基股价遭遇连日下挫，由邝肖卿领导的郭氏家族，于1月17日通过市场内交易，以每股75.243港元的均价增持了75.95万股，交易总额达5714.71万港元，希望以此来“护盘”，截至2024年2月5日，新鸿基总市值为2082.06港元。

新鸿基地产的前身是由郭得胜、李兆基、冯景禧三人于1963年共同创立的新鸿基企业有限公司。

在半个世纪的风云变幻中，新鸿基始终保持着领先地位，把握政策红利，开创了“租售并举”的先河，率先从香港市场进入内地，并开展多元化经营。那么，新鸿基保持韧性的秘诀是什么？

“20世纪60年代末至80年代初，香港地产业经历了两次明显的周期。首次在1968年至1973年之间，香港经济复苏后达到高峰，但地产危机导致投资锐减，新建住宅单位减少，推动了楼价和租金的上涨。此后，股市和地产业的过度发展最终导致了股市危机，进一步影响了地产业。”暨南大学经济学院原院长冯邦彦在《香港地产业百年》一书中提出。

在此阶段，新鸿基通过将“分层出售、分期付款”的售楼方式引入工业楼宇市场，成功发展多层工业大厦，售出楼宇总值约5.6亿元。

1972年新鸿基上市，募资1亿港元，获得超额10倍认购。其上市初期表现亮眼，纯利为5128万港元，比预期高出五成。

汇生国际资本有限公司总裁黄立冲认为，新鸿基抓住了香港地产长期上涨的周期，利用低负债率在不同经济环境下稳健发展。其发展策略包括注重楼宇建造品质，并保持健康的资本负债结构。

70年代后期，新鸿基从住宅地产开发扩展至商业地产开发，先后在港岛湾仔海旁和九龙尖沙咀东部兴建新鸿基中心和帝苑酒店。新鸿基中心是其总部所在地，公司市值于1980年底达到70.2亿港元，成为香港著名的大型地产集团之一。新鸿基通过从股市高潮中筹资以及在地产低潮时大量购入土地的经营策略，资产价值显著提升。

1996年后，香港地产市场迎来上涨，豪华住宅楼宇成为主要推动力。帝景园、会景阁、嘉富丽苑、地利根德阁以及阳明山庄等多个热门项目楼盘成为市场焦点。

据悉，帝景园一宗交易创下每平方尺逾20000港元（1平方尺等于0.0929平方米左右）的纪录，而新鸿基的港景别墅，亦以每平方尺17000多港元易手，成为同区分层豪宅成交的指标。

这一时期，在市场繁荣的背景下，豪宅售价平均升幅达30%至40%，甚至有些豪宅在港岛半山升幅超过50%。这也带动了整体楼市，中小型住宅楼宇、甲级写字楼和商铺价格均出现了不同程度的上涨。

1997年香港回归，香港楼市迎来历史性高位。1997年初，随着经济蓬勃发展和股市的持续攀升，香港房地产市场更趋炽热。在此期间，新鸿基推出了将军澳东港城首批304个住宅单位，创下超额登记88.2倍的纪录。豪宅售价整体上涨约三成，带动了整体物业市场，写字楼的价格迎来显著提升。

“租售并举”是新鸿基的重要转折点。

1968年，香港房地产市场上供过于求的局面开始结束。冯邦彦认为，由于地产危机，发展商大幅度减少投资，压缩经营，新落成的住宅楼宇单位从1966年高峰期的30472个逐年下降，到1969年跌至7618个，仅及高峰时期的1/4，不到十年来平均年住宅单位建成量的一半。

商业楼宇租售价格持续上升，甲级写字楼租金在5年内上涨约3倍，20世纪70年代，部分新建成的甲级写字楼日租每方尺高达6港元至港7元。中区租金昂贵，导致一些公司商号迁至湾仔、铜锣湾等地区。

商业铺位价格也大幅上涨，尤其是繁盛地区，月租每平方尺达15港元至30港元，尖沙咀旅游区更高达100港元，出售价格多以月租的100倍计算。

在此机遇下，自20世纪70年代起，新鸿基走上了“租售并举”的转型之路。

北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹在2011年9月发表的《商业地产转型韬略》一文中提到，新鸿基的成功转型并非轻松达成。转型的基础条件包括足够大的现金流平台、可复制的成功商业地产模式、地产市场处于长周期上升阶段、资本市场提供持续的融资支持。2011年仅有10%的A股和香港上市地产公司具备了这些条件。即便是具备转型潜力的企业，也需要忍受扩张速度减缓和资产回报率降低的代价。

据《商业地产转型韬略》记载，新鸿基靠着20%的营运资金和分拆资金的支持，用了11年的时间，完成了新鸿基中心、帝苑酒店和沙田新城市广场三个大型项目，并最终选定以新城市广场为模板，在其他新市镇核心区复制区域性Shopping mall，以此作为租售并举转型的突破口。

新鸿基选择的区域性商场模式适应了当时香港新城区的拓展需求，而公司在传统模式基础上探索出的包含影院等娱乐设施和大型停车场在内的城市综合体已成为一种创业模式，让新鸿基的投资物业从发展之初就保持稳定的租金收益，并实现了快速增长，净租金收益从集中转型前的1亿港元增加到集中转型期结束1991年时的10亿港元，再增加到金融危机中1997—2003财年的40亿港元。

杜丽虹认为，成功的商业模式复制是租售并举的核心，对于中国内地的地产企业来说，在投资物业整体水平较低的情况下，探索收益率提升空间和可复制的商业模式就显得更为重要。

杜丽虹测算，为了达到上述转型门槛，新鸿基用了11年时间做转型前期的准备工作，用4年时间完成了集中转型，使投资物业的土地储备规模达到总土地储备规模的40%～50%，整个转型过程用了15年时间。

香港模式强调“以售养租”和“以租养售”的内部现金流平衡，特点是转型周期长、门槛高，但抗风险能力强，也正是基于此模式，新鸿基一直保持审慎的财务政策和行业内较低的负债水平。

经历40多年的发展，新鸿基终于完成了“租售并举”的业务结构搭建，而这一模式也确实增强了新鸿基在低谷阶段的抗冲击能力。

截至2023年6月30日，2023年1—6月新鸿基总收入711.95亿港元，净租金收益为184.61亿港元，占集团收入的25.93%。

杜丽虹认为，新鸿基的“租售并举”模式并非一蹴而就。实现租售并举需要庞大的开发物业现金流平台支持，考虑到中国投资物业建造成本的不断上升，转型期的投资规模至少需要达到百亿元级别。

在转型初期，地产企业应将大部分金融资源（约80%）投入于开发物业，以扩大现金流平台规模，同时将投资物业的比例控制在20%，用于模式探索和经验积累。

杜丽虹认为，内地不少地产企业在“租售并举”的推动下急于扩张投资物业，企图用3—5年的时间完成新鸿基10多年的转型历程，这无疑增加了风险，因此，要想成功实现“租售并举”，地产企业需要建立一个强大的开发物业现金流平台，同时保持转型初期的资金配置比例，避免过度依赖外部融资并耐心积累经验。

新鸿基地产作为香港最大地产发展商之一，自1993年进入内地市场以来，主要专注于住宅、办公楼和商场的开发与投资。

新鸿基通过独立开发和联合开发等方式不断拓展内地业务版图。其中，北京APM是新鸿基首次独立开发的商业项目，位于北京王府井大街“百年老字号”新东安商场更名为“北京APM”，将“AM”和“PM”结合，坚持每天最早营业、最晚打烊，增加了夜店比重。这一变化旨在通过延长营业时间，吸引更多年轻消费群体。

据了解，北京APM投资逾3亿元进行了大规模的翻新工程，并采用了大面积的玻璃幕墙和自然光线设计，营造出宽敞的购物空间。同时新鸿基还注重商户组合，成立10余年来，北京APM成功引进了多个首次进入王府井商圈甚至北京市场的国际时尚品牌。

在联合开发方面，新鸿基从与华润置地联合开发的杭州万象城开始，逐步扩大至与富力地产、合景泰富、九龙仓、恒基兆业等强强联合，有效扩大了其内地的商业地产版图。

新鸿基一直关注高端商场，在1998年创立了IFC品牌，并在上海、南京、杭州等城市展开布局。以杭州IFC为例，该项目总投资超过300亿元，规划了包括住宅、写字楼、商场、酒店、服务式公寓等多种业态，以满足不同需求。其中，汇西地块建设街区式购物中心、办公楼、服务式公寓和酒店，而汇东地块则采用垂直思维，将写字楼、酒店、住宅与购物中心相结合，提升了项目的吸引力和人流量。

在竞争激烈的商业环境中，多元化组合降低了企业在单一业务领域运营的风险，同时还可以拓展企业的收入来源和市场份额。

新鸿基凭借多元化收入构成，展现出良好的企稳态势。据新鸿基2023年中期财报，2023上半年营收达20.15亿港元，税前溢利为3650万港元，实现了扭亏为盈，并向股东派发了每股12港仙（香港货币的计量单位，1港元等于100港仙）的中期股息，体现了公司稳中向好的发展趋势和对股东回报的重视。

新鸿基通过“融资业务+投资管理业务+基金管理业务”的发展路径，持续夯实长期可持续增长的多元动能。三个业务领域相辅相成，共同为公司的发展保驾护航。

新鸿基的融资业务以稳定现金流为基础，主要包括消费金融、按揭贷款和私募融资。消费金融业务稳定发展，为公司带来长期稳定的现金流，成为融资业务的核心。

目前，新鸿基的融资业务主要包括以亚洲联合财务为主体的消费金融业务、以新鸿基信贷为主体的按揭贷款业务以及私募融资业务。集团2023年上半年来自融资业务的利息收益为17.68亿元，占总收益比例的87.7%。

同时，新鸿基的基金管理业务不断拓展，包括基金合作伙伴关系、SHKCP基金及投资解决方案、家族办公室解决方案等。这些业务线增强了新鸿基收入来源的多样性。

另外，新鸿基还发展了投资管理业务，主要包括另类投资、公开市场和房地产。

财务表现上，新鸿基的净负债率从2022年底的43.7%下降至2023年上半年的37.2%，体现了公司管理层积极避险的意识和资产负债表的强韧。据地产咨询机构克而瑞数据，2023年上半年，67家重点房企净负债率为82.71%，较期初提升了1.36个百分点。新鸿基各业务板块均衡发展，为未来业绩和股价提供了上行支撑。

新鸿基的业务规模在全球投资市场的深耕下不断壮大，且重视业务多元化和相互赋能协同。其保持开放的态度和多元化的战略布局被视为明智的选择，这增强了公司未来收入和盈利的可预测性，为中长期布局提供了理想的资产结构，实现了企业的可持续发展。虽然新鸿基的成功难以复制，但其在抓住香港及内地发展重要节点的能力值得学习。