文｜邹琳华

ID | BMR2004

2025年5月1日起，《住宅项目规范》（以下简称《规范》）正式实施，这是我国首个整合28项现行标准的综合性强制性规范。它不仅是技术标准的升级，更是对居住需求变迁、行业发展转型需要及国家美好生活导向的精准回应，加上即将出台的《“好房子”建设指南》，将逐步引领我国住宅建设迈入“好房子”的新时代。

随着城镇化率突破65%以及房地产行业数十年高速发展，我国已基本解决住房短缺问题，市场需求重心从“刚需”转向“改善”。消费者对居住舒适度、健康性、智能化的要求显著提升，但既有住宅普遍存在品质偏低、绿色智能化和适老化不足等问题，与新需求形成尖锐矛盾。《规范》通过提高层高（≥3米）、强制电梯配置（4层及以上）、强化隔音（分户墙隔声量≥50分贝）、阳台护栏高度增加等系统性硬性指标提升居住舒适度；将可再生能源利用、雨水径流控制等纳入强制条款，绿色智慧化从“附加项”变为“标配”，引导住宅向绿色低碳转型；AI时代，光纤入户、智能家居管线预埋有利于实现居住空间与智慧城市互联；《规范》还首次系统性强化适老化设计（如无障碍通道、担架电梯），为老龄化社会提供居住保障。

过去高周转模式下，房企过度依赖规模扩张导致产品同质化严重，如遇市场下行就容易深陷“价格战”。在供求关系发生重大转变的新形势下，市场要求重新划定品质底线，淘汰低质供给，倒逼企业通过技术创新、设计优化提升竞争力。《规范》实施后，住宅建造成本预计增长8%~12%，对房企的资金实力与技术储备提出更高要求，有实力的企业可通过模块化设计平衡成本，中小房企如果可以打造小而精的产品，也能在市场上获得一席之地。房企需进一步强化用户思维，聚焦细分市场需求，如针对老龄化趋势开发适老化户型；针对年轻群体集成智能家居系统，打造“科技住宅”标签；建设超低能耗建筑、光伏一体化外墙等，契合政策与消费者环保诉求。同时，房企要从“高杠杆”向“高质量”模式转型；发展代建业务，输出品牌与管理经验，拓展轻资产业务；将物业服务前置，参与社区智慧化改造，形成“开发+运营”闭环，增强客户黏性，实现全周期服务。长远看，优质供给将推动市场从“价格竞争”转向“价值竞争”。

当前，中国住宅建设正重构行业价值逻辑。从“底线合规”迈向“品质优先”的新阶段，通过政策杠杆引导资源向高品质供给倾斜，推动房企从“规模竞赛”转向“质量深耕”，最终形成“政策引导需求—需求倒逼供给—供给升级激发需求”的良性循环。在这一过程中，能否将规范要求转化为差异化产品力，将成为房企生存的关键。

（邹琳华 中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长、中国社会科学院大学教授）

来源｜商学院6月刊