转型艰难,SOHO首席财务官九年四换人

深蓝VOL37 2015-09-30 7393 4

转型艰难,SOHO首席财务官九年四换人


对于资金密集型的房地产行业来说,往往“做到最后便是做金融”。但SOHO中国首席财务官兼执行董事林战仅加盟一年后,就辞去了公司职务。

  

据了解,林战已经是SOHO中国自2007年上市以来,9年内离任的第四位首席财务官(CFO)。

  

9月11日晚间,SOHO中国发布人事变动公告称,公司执行董事及首席财务官林战因寻求其他商机而辞任公司内职务,董事会现正物色适当人选接任首席财务官的职责。在觅得适当人选之前,该职务将由公司执行董事兼总裁阎岩兼任。

  

精于财技的投行人士向来都是房地产企业的追逐的对象。圈内华润、龙湖、中海等低成本融资企业的首席财务官更是各家企业挖角的对象。

  

业内熟知的碧桂园首席财务官吴建斌曾为中海的“财务大臣”。自2014年4月份履新后,便成功将碧桂园的融资成本降至7.07%。今年上半年碧桂园的融资成本同比下降14%;近期,吴建斌更是为碧桂园觅得两笔融资成本低至4%的贷款。而佳兆业的执董兼副主席谭礼宁更是因其长袖善舞、精于财务手段而成为郭英成副手。

  

刚刚辞任的林战也是SOHO中国2014年从莱蒙国际挖角而来。在此之前,林战曾在一家国际审计师事务所及多家国际投资银行工作,还曾担任莱蒙国际集团有限公司以及绿城中国控股有限公司的首席财务官。这两家公司均为业内闻名的资金杠杆高的企业。

  

房地产金融资深评论人黄立冲指出:“像SOHO中国这样的公司,一般有财务总监以及首席财务官两位财务高管。财务总监就是负责管企业的账,而首席财务官则更多地为企业管理投资者关系、管理股价、在资本市场融资等。以目前SOHO中国的模式,首席财务官的工作比较难做。”

  

在2012年8月,SOHO中国创始人潘石屹宣布,在未来三年公司将逐步告别一直以来散售的商业模式,改为持有出租物业。超强的销售能力和渠道曾是SOHO中国的法宝之一,来自山西、内蒙古、江浙投机性资本是其主要客户。转为持有后,其要面对的是需要节约成本和赚钱的租赁市场客户,可以说,SOHO中国的转型是从自己的弱项进行突破。

  

转型后的第二年(2013年),SOHO中国的持有型物业依旧难有突破。当年的营业额达人民币25亿元,同比增长103%;净利润达人民币21亿元,同比增长242%。其中SOHO中国的租金收入仅8600万元,只占25亿元收入的3.44%。

  

为了进一步提高物业的出租率,2014年8月,潘石屹在内部开始筹备第二次转型计划“SOHO 3Q”,以单个座位按天计价的短租业务,提出类似Wework的共享办公室。

  

2015年2月,SOHO中国终于推出了一站式O2O(Online-to-Offline)共享办公空间3Q项目。截至2015年7月,SOHO中国已开设了5个3Q中心,拥有超过3000个座位。在今年年末之前,还计划将3Q中心的数量增加到11个,拥有超过11000个座位。

  

然而,SOHO中国高调宣传的模式却不被看好。潘石屹的“老友”华远地产原董事长任志强就曾公开指出SOHO 3Q目前存在租金太贵、租住率不高等问题。数据亦显示,3Q模式除了在北京试点项目呈现满租外,在上海试点的3Q项目均仅有30%到40%的出租率。

  

2014年SOHO中国出现了营收和净利大跌的情况。全年实现营业额约60.98亿元,同比下跌58.29%;净利润40.8亿元,同比缩水44.78%。2014年账面上的盈利水平,仅为2012年的1/2。

  

2015年上半年仅实现营业额3.93亿元,同比下降约92%。盈利方面再次出现大幅下降,上半年实现公司权益股东应占纯利约1.35亿元,相比2014年同期该金额约为26.97亿元下降约95%。期间权益股东应占核心纯利(不含投资物业净评估增值)约为0.72亿元,比2014年同期下降约94%。

  

对于上半年营业收入与核心纯利出现的双降,SOHO中国坦承,归根结底仍离不开SOHO中国的业务转型。财报不好看,直接影响了SOHO中国在股市的表现。股价已经从2013年6月的5港元/股,到目前3港元/股附近。并且就在其公布今年半年业绩的当天(8月20日),SOHO中国股价下跌7.8%。

  

瑞信集团发表报告直指,因SOHO中国资产转为收租物业、2016年每股盈利则较高以及负债较高,将调低该公司今年每股盈利预测以及资产净值预测。

  

与此同时,标准普尔也表态,该公司将SOHO中国有限公司的长期企业信用评级由“BB+”下调至“BB”,展望负面;财务风险的评估意见由“中等”调整为“很大”。

  

评级屡被下调、股价的震荡却使得SOHO中国的首席财务官一职更为难做。


(赵思茵)

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