文：胡嘉琦 朱耘

ID：BMR2004

房地产行业从“黄金十年”走向“白银时代”，行业天花板渐现，各大房企为了“活下去”，纷纷开启转型之路。2020年7月6日，金融街物业（1502.HK）在港股挂牌上市。金融街物业上市首发9000万股H股，上市最终发售定价为每股7.36港元，扣除发行费用后，全球发售募集资金净额约为6.07亿港元。

金融街物业与金融街控股是兄弟公司，同属于金融街集团旗下，金融街物业在招股说明书中提及，于往绩记录期之前或期间，金融街物业大部分物业管理项目与金融街联属集团所开发的物业有关。在金融街联属集团中主要与金融街物业的联属公司金融街控股进行合作。 且与金融街联属集团保持紧密关系，并为金融街联属集团开发的各种物业管理项目提供物业管理及有关服务。

联属企业，亦称关联企业，通常是指在资金、经营、购销等方面彼此间存在直接或间接的拥有或控制关系的企业和经济组织，包括在上述方面直接或间接地同为第三者所拥有或控制的企业。

金融街物业的一大问题是过于依赖母公司联属公司。截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度，金融街物业物业管理及有关服务产生的收入中分别有83.5%、83.4%及81.1%，及在管建筑面积中分别有72.5%、69.1%及66.4%来自金融街联属集团所开发的物业。金融街物业表示，金融街联属集团经营的任何负面发展或其开发新物业的能力均可能影响其获得新物业管理项目的能力。

据招股说明书显示，金融街升达（北京）科技有限公司的旗下90%股权由金融街控股（金融街物业关联人士之一）的全资附属公司北京金融街房地产顾问有限公司持有。而该公司持有金融街物业10%的股份。

2020年前4月，金融街控股在公开市场融资规模已经超过150亿元，同时，金融街控股集团还发行了181亿元小公募用于偿债。2020年一季度末，金融街的短期借款由2019年末的5000万元飙升至2020年一季度末的48.5亿元，增幅9600%。

知名经济学家宋清辉认为，由于债务压力巨大，金融街控股大规模融资的原因是为了偿债，预计此次金融街物业融资也会反哺金融街控股。

尽管金融街物业在资本市场受到追捧，然而随着房企上市热潮的不断递增，金融街物业年复合增长率低于行业平均水平，据招股书显示，金融街物业2017-2019年的复合年增长率为14.8%，2019百强物业营收均值达10.4亿元，同比增长17.38%。

在物业企业行业集中度增强的背景下，金融街物业增长率低于行业平均水平的原因是什么，如何在激烈的竞争中脱颖而出？此次金融街物业上市对其短债飙升的兄弟公司金融街控股有怎样的影响？是否会反哺金融街控股？

对于上述问题，《商学院》记者向金融街物业方面发出采访提纲，截至发稿日期，未收到回复。

拓宽母融资渠道

在内地物管企业密集赴港上市背景下，金融街物业上市便受到了投资者的热捧，获得了大幅超额认购。公开资料显示，在公开发售过程中，金融街物业香港发售股份共已接获87,303份有效申请，认购合计约13.16亿股，相当于香港公开发售项下初步可供认购香港发售股份总数900万股的约146.22倍。

香港保荐人黄立冲认为，当下香港市场每只股票表现都不错，很多股民不顾基础因素，踊跃去在企业IPO的阶段认购，整个市场具有很强的投机性。

金融街物业上市便受到热捧的原因在于背靠大型国有企业金融街集团，据公开资料显示，金融街集团是金融街物业的上级单位，大股东是北京西城区国资委。其涵盖业务多元化，包括政府重点工程、房地产开发、物业经营与管理、医疗健康等多领域，而其兄弟单位金融街控股则是金融街集团旗下的地产上市公司。

据财报显示，2020年一季度末，金融街控股的短期借款由2019年末的5000万元上升至今年一季度末的48.5亿元，增幅9600%。在短期债务迅速增加的同时，金融街控股2020年第一季度的净利润下滑幅度也领先众多房地产企业，净利润下滑超7成。

据金融街控股发布2020上半年业绩预告显示，公司归属股东净利润2.10亿元-3.15亿元，同比下降70-80%。而对于业绩下滑的原因，业绩预告指出，报告期内，公司归属于上市公司股东的净利润较2019年同期下降，主要原因是一是受新冠肺炎疫情影响，公司房产开发项目销售、工程进度不及预期，项目结算收入和利润出现下滑；二是受新冠肺炎疫情影响，持有经营项目客流量和销售额明显下滑，同时公司对中小微企业客户减免租金，导致收入和利润下滑。

为解资金之渴，2020年前4月，金融街控股在公开市场融资规模已经超过150亿元，同时，金融街控股集团还发行了181亿小公募用于偿债；随即，2020年6月初，金融街控股通过昆仑信托发起设立集合资金信托计划5亿元，关联方长城人寿和大家保险认购了4.9亿元，其中，大家财险拟认购2.5亿元、长城保险拟认购2.4亿元、独立第三方拟认购0.1亿元；7月1日，金融街控股再度申请发行25.3亿元的5年期中期票据。

在诸葛找房数据研究中心分析师陈霄看来，受到今年疫情的影响，加上金融街控股以商业地产项目为主要，住宅地产也多为中高端项目，项目回款压力大，现金流紧张。在拆分完成后，金融街物业还将继续作为金融街集团的子公司，也仍会将金融街物业的所有资产、负债和收益合并入账，因此此次融资也对母公司将会有所裨益。

过度依赖母公司 低于行业平均水平

随着房地产行业进入下半场，诸多大地产商进行不同程度的多元化发展。资金方面的偿债压力驱使房企以物业分拆上市的途径试水资本市场。2020年以来，物管企业赴港上市热潮仍在继续。继兴业物联、烨星集团、建业新生活等内地物管企业今年纷纷在港成功上市之后，7月6日，金融街物业也实现了上市。

对于企业分拆物业上市的原因，在陈霄看来， 首先上市之后物业公司能获得更高的估值，提升市场竞争力和影响力。另外，就当前形势而言，疫情影响下对房企的销售产生影响，部分房企资金链紧张，此时融资需求更高。房企分拆物业上市是再好不过的方式。从未来发展来看，拥有大房企作为支撑，可以依托大房企来获取扩展业务规模。但是可能自身发展会严重依赖于母公司，在管理体制上可能也会受到母公司的牵制，难以真正独立发展。

事实上，金融街集团大部分物业管理项目与金融街联属集团所开发的物业有关。据致富证券发布的报告显示，2019年12月31日止年度，金融街集团物业管理及有关服务产生的收入中的81.1%，及在管建筑面积中的66.4%来自金融街联属集团所开发的物业，金融街物业在招股说明书中坦言，金融街集团经营的任何负面发展或会影响集团获得新物业管理项目的能力。

据招股书显示，金融街物业营收由2017年度的人民币7.567亿元增长15.7%至2018年度的人民币8.752亿元，并进一步增长13.9%至2019年度的人民币9.97亿元，复合年增长率为14.8%。中指研究院显示，2019百强物业营收均值达10.4亿，同比增长17.38%，在物业企业行业集中度增强的背景下，金融街物业复合年增长率低于行业平均水平。

截至2019年，金融街物业为全国共144个物业项目提供物业管理及相关服务，其提供物业管理及相关服务的知名金融管理中心包括重庆江北嘴金融城、南京金融城、淮安金融中心、天津环球金融中心及上海虹口区金融街海伦中心，涉及在管建筑面积合共约1990万平方米，其中约40%位于北京，按收入统计约63%来自北京。另外，金融街物业主要重仓商业物业，2017年至2019年，公司营业收入分别为7.6亿元、8.8亿元、10亿元，其中来自商业物业的收入分别为71.5%、68.7%及66.1%。

在知名房地产评论员严跃进看来，金融街物业增速低于行业均值与其业务范围受限有关，他认为，金融街物业过多地局限于商业地产等业务，扩张方面不如住宅类的企业，而这种布局会限制其物业经营和发展的节奏。

陈霄认为，金融街物业对于母公司的依赖过于严重，公司管理能力和盈利能力低；另外，从布局上来看，主要集中于华北地区，尤其是北京区域，单一化的布局抗风险比较差。

随着行业并购加速，物业管理行业集中度不断提升，行业整合将会加速，竞争日益白热化，金融街物业如何在众多物业企业中脱颖而出，《商学院》记者将持续关注。