中国奥园负债一年增千亿 激进拿地加速并购 资金链危局已现

2020-06-04 6653 0

中国奥园负债一年增千亿 激进拿地加速并购 资金链危局已现


文:胡嘉琦 朱耘

ID:BMR2004

近日,中国奥园(03883.HK)在土拍市场、资本市场都很活跃。高溢价拿地、大举收并购京汉控股,不断拓展新的融资渠道,对这家负债总额约为2528.84亿元的企业,在资金层面提出了新的挑战。

5月19日,京汉股份公告,控股股东京汉控股集团、实际控制人田汉与深圳奥园科星投资有限公司签署《股份转让协议》,前者将持有2.29亿股流通股、占总股本的29.302%,转让给奥园科星,转让价5.06元/股,合计11.6亿元。转让正式完成后,奥园科星将成为京汉股份的控股股东,奥园科星又是奥园集团(广东)有限公司全资子公司,实际控制人也将变更为中国奥园老板郭梓文。而在4月,中国奥园刚刚收购京汉股份29.99%的股权 ,其全资附属公司奥园健康又收购京汉控股旗下的乐生活智慧社区服务集团股份有限公司。

频繁收购是为了更快的扩张,为拓宽融资渠道做准备。4月17日晚间,中国奥园旗下文旅板块中国文旅集团有限公司向港交所递交招股书申请上市,国泰君安国际为其独家保荐人。

2019年中国奥园集团负债总额高达2528.84亿元,相较于2018年全年负债总额1581.24亿元,增加近千亿元,奥园撬动杠杆大举扩张的背后存在怎样的机会与风险,加快收并购及拿地对公司的现金流有怎样的影响,如何平衡规模与利润之前的关系?

对于上述问题,《商学院》记者向中国奥园集团品牌方面发出采访提纲,截至发稿日期,未收到回复。

高负债vs急扩张

奥园负债一年增加近千亿,短期借贷及长期借贷当期到期部分为427.73亿元,而现金及现金等价物仅为461.04亿元,覆盖短债后资金不算充裕。

中国奥园销售额增长降幅明显,其负债总额也出现明显上涨。

截至2020年5月数据显示,2020年1月该公司合同销售金额约50.6亿元,同比减少9.7%;2月单月销售额为19.6亿元,同比减少65%。3月合约销售金额72.8亿元,虽然环比上升271%,但同比仍下降3%;4月单月为87.3亿元,同比减少9%。5月,实现物业合同销售金额约102.5亿元人民币,增长2%。据2019年全年业绩会上透露,奥园今年提出的预期销售目标为同比增长12%,是该公司开始全国扩张以来的最低增长水平。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为,房地产行业快速增长的时代已经过去,而从2019年至今多家房企由于资金链断裂导致破产,因此2020年房企对房地产预期更为谨慎,另外叠加本次疫情影响,受到整体宏观市场环境影响,房地产市场受到冲击。另外,从奥园本身来看,之前的大规模拿地以及收并购使得负债水平迅速提高,为了避免财务状况的风险性,在2020年适当降低预期目标是谨慎理性。

据2019年年报显示,截至业绩期末,中国奥园负债总额为2528.84亿元,2016年-2018年负债总额分别为517.87亿元、986.8亿元及1581.24亿元,负债总额涨幅分别为39%、90%、60%。2019年,中国奥园的负债额已经攀升至2528.84亿元,相较于2018年全年负债总额1581.24亿元,中国奥园集团负债总额增加近千亿,同比增长60%。

其中,银行及其他借款50.94亿元,同比增加49.2%;优先票据及债券20.76亿元,同比增加45%。融资成本为7.18亿元,同比上升42.8%。按照还款年期来看,短期借贷及长期借贷当期到期部分达427.73亿元,而现金及现金等价物为461.04亿元,覆盖短债后资金不算充裕,而奥园大部分债务的偿还时间都在2年内。其中,1年内需偿还418.73亿元, 1年以上不超过2年需偿还306.98亿元,2年以上至5年以内的偿还金额为225.38亿元。短期借贷及长期借贷当期到期部分为427.73亿元,而现金及现金等价物仅为461.04亿元,现金刚刚可以覆盖到期债务,资金不算充裕。

中国奥园负债一年增千亿 激进拿地加速并购 资金链危局已现


对于中国奥园负债总额的上涨情况,知名经济学家宋清辉认为,负债总额上涨近千亿对于公司来说意味着偿债压力及利息成本的增加,中国奥园存在偿债压力。

在陈霄看来,奥园近年来加速扩张,大规模拿地、收并购,使得公司负债水平迅速增加。加速收并购及拿地对于公司现金流来说是一个挑战,带来不可避免的风险性。在企业不同的发展时期,对于规模和利润的追求侧重点是不同的,企业在加速扩张阶段,对于规模的追求可能会超过对利润的追求,但同时要注意防范现金流风险。

值得一提的是,中国奥园通过发债纾解资金压力,2019年,中国奥园的发债总量约为117.4亿元,包括14.5亿美元优先票据和15亿元公司债,平均年限为3.5年,平均票面利率为7.75%,而到了2020年,仅2月、3月,中国奥园就已完成了两次债券发行,融资规模分别为1.88亿美元、25.4亿人民币。

随着房企资金链压力凸显,融资需求旺盛及境外债受冲击等多重因素影响,房企“借新还旧“的发展模式很难具有可持续性,宋清辉提出,“借新还旧”是一个庞氏游戏,可能给公司带来较大的风险,在央行“房住不炒”的政策基调下,房企撬动杠杆大规模扩张仍存在风险,如果发债不能成功补充现金缺口,房企将面临资金链断裂及冰冻的困境。早在2019年1月23日,中国奥园非公开发行的2018年10亿元住房租赁专项公司债券就曾被终止审核。

负债总额的蹭蹭上涨并没有让奥园投资节奏放缓,近年来,中国奥园通过公开招挂拍,收并购等方式,频频在土拍市场“攻城略地”。

5月20日,成都出让1宗位于“天府新区成都直管区万安街道高饭店村四组(梓州大道东侧、青岛路东段北侧)”的综合用地(含住宅),总占地111.11 亩,总建筑面积14.81万平方米,起拍总价约14亿元。中国奥园斥资21.9亿竞得,成交楼面地价14780元/㎡,溢价率达到56.35%。

5月18日,广州重量级土拍,单日推出12宗地块,总起价逾230亿元。奥园以超22亿元总价,斩获白云区江高镇中心城区政府储备项目住宅二期-1号地块,折合楼面价约19067元/㎡,溢价率20.87%。

更早些时候,2019年6月,奥园曾豪掷10.048亿元以成交楼面地价14820元/㎡竞得“双流区公兴街道藕塘村8组、协和街道一心村13、14组合”约67.87亩用地,溢价率121%,一举刷新“怡心湖板块”的区域楼面价。

据克而瑞监测统计显示,2020年前4个月,奥园拿地耗资91.5亿元,排名第31位,拿地建筑面积286.2万平方米,排名第16位,拿地货值294.9亿元,排名第23位。

58安居客房产研究院首席分析师张波对企业高溢价拿地的风险进行了分析,企业追求快速规模化导致拿地成本高企,会导致企业财务状况困境的发生,如果不改变追求规模化为主的方向,企业的财务很难在短期内得到改善,而值得关注的是,房地产严格调控的当下,高风险并不能代表可能会带来高收益。同时,前几年不少地产公司创造出来的扩张神话也吸引着众多中小房企不断跟进。总体来看,拿地王项目并非最佳策略,房企发展的下一个阶段并非是完全比拼规模大小,而是比拼高质量发展。

在张波看来,从奥园拿地的节奏来看,2020年的确在部分城市表现较为激进,成都地块处于天府新区,是一个较为优质的地块,但从目前楼面地价来看,相比于周边房源依然有着不小压力。尤其是成都本身依然处于限价相对严格的城市,不少项目因限价甚至出现亏损,因此,在部分城市受政策影响,在拿地层面依然需要更为理性。

文旅分拆,上市融资

中国文旅99%的负债1年内到期,“自救”已是迫在眉睫

除了奥园集团负债总额不断攀升外,奥园旗下文旅产业财务状况也堪忧。在负债领域,2017-2019年中国文旅未偿还的银行及其他借款分别为1.53亿元、1.02亿元及5.78亿元,仅是2019年债务总量就增加近4.8亿元;同期中国文旅已连续三年录得净流动负债,金额分别为1.13亿元、1.77亿元及0.20亿元;相应地,中国文旅的资产负债率一直维持在高位,2018年、2019年这一数值分别632%、272.2%。

中国奥园负债一年增千亿 激进拿地加速并购 资金链危局已现


中国奥园负债一年增千亿 激进拿地加速并购 资金链危局已现


2019年,中国文旅未偿还的银行及其他借款约为5.78亿元,而2019年末现金及现金等价物为4.89亿元,低于借款额。根据披露,5.78亿元借款,均为信托融资,实际利率为9.5%。 在偿还期限上,中国文旅上述借款都需要在两年内偿还,截至2019年末,其一年内需要偿还的借款约5.35亿元,占比92.54%,一年至两年内需要偿还4310万元。至2020年2月底,借款额增加到约6.28亿元,其中,一年内需要偿还6.23亿元,占比约99.15%。这也就意味着,中国文旅99%的负债1年内到期。

为实现“自救”,4月17日晚间中国文旅集团有限公司(简称“中国文旅”)向港交所递交招股书谋求上市,国泰君安国际担任独家保荐人。招股资料显示,中国文旅的业务模式是将精力投放于两个业务分部,即度假物业发展及文化旅游业务。

据招股说明书显示,2017年-2019年,中国文旅分别实现营业收入约1.86亿元、3.35亿元、7.36亿元,其中,销售度假物业分别约1.86亿元、2.67亿元、5.94亿元,销售度假物业产生的收益占总收益的99.8%、79.8%及80.7%。由此可见,销售度假物业是中国文旅集团收入贡献的大头。

对于中国文旅的利润来源,在宋清辉看来,销售度假物业门槛低、变现快,或是销售度假物业占中国文旅收入贡献大头的主要原因。

北京联合大学在线旅游研究中心主任杨彦锋则认为,地产和文旅有着天然的联系,特别是现在很多地产转型文旅一方面是拿地的需求,首先因为通过文旅拿地价格显著比常规的拿地方式低,其次,如果文旅做的好,它有一些畅销的经营的商业业态可以留存,所以很多房企都在探讨这种长短结合的模式。

在宋清辉看来,“造血能力”不足导致现金流紧张,可能是中国文旅集团赴港IPO主要原因之一,此外,中国企业赴港IPO门槛低,需要注意合规即可。宋清辉建议,公司高资产负债率会导致偿债风险增加,从抗风险角度考虑,最好负债率能维持较低水平。偿还存量债务、补充流动资金等手段,可以有效降低资产负债率,实现改善财务状况。与此同时,可以通过开展一些线上的文旅活动等,去应对疫情带来的风险。

在主业风险陡增,相关板块合力未成的背景下,奥园持续激进,背后可能是一场新危机的苗头。而据不完全统计,在百强房企中已有50多家布局文旅地产,近十家成立了专门的文旅公司,其中不乏恒大、碧桂园、融创、保利等地产巨头,奥园如何在并不占先天优势、竞争激烈的文旅行业获取市场份额?显然,中国奥园的多元化板块没有核心竞争力,在激烈的市场竞争中如何生存,文旅板块谋求上市能否成功,上市之后的核心竞争力又在何处,中国奥园集团旗下健康、文旅等多平台分拆上市后如何能实现盈利,仍是需要考量的问题。

对于中国奥园发展情况,《商学院》记者将持续关注。



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